Käufer, Erben und Beschenkte von Wohnhäusern sollten das Gebäudeenergiegesetz (GEG) genau kennen. Speziell als Käufer sollten Sie bereits vor der Vertragsunterzeichnung für ihr Wunschhaus über die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel Bescheid wissen. Denn für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es unter bestimmten Voraussetzungen Nachrüstpflichten bei der energetischen Sanierung. Bei älteren Häusern können dadurch zusätzliche Investitionen verpflichtend erforderlich werden und somit den gesamten Kapitalbedarf beim Hauskauf nach oben treiben.
Gerne überprüfen wir die individuellen Anforderungen Ihrer Wohnimmobilie entsprechend den GEG-Anforderungen und die damit verbundene Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel. Fragen Sie uns.
Was regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG)?
Circa 35% des gesamten Energieverbrauchs in Deutschland entfällt auf den Gebäudesektor. Verbraucht wird diese Energie vor allem fürs Heizen und zur Warmwasseraufbereitung. Zum Erreichen der Energiewende im Gebäudebereich legt die Bundesregierung einen Schwerpunkt auf die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien. Nach Aussagen von Minol liegt der Energieverbrauchskennwert bei Bestandsimmobilien durchschnittlich bei einem schlechten ‚E‘ in der Farbskala des Energieausweises (+A bis H), das entspricht einem Energieverbrauch von rund 160 kWh/(qm und Jahr). Wo über längere Zeit gar nichts oder nur wenig saniert wurde, wird auch viel Energie verbraucht. Entsprechend viel Energie lässt sich hier zukünftig einsparen. Darüber hinaus können in energieeffizienteren Immobilien auch die erneuerbaren Energien effizienter eingebunden werden. Die Umsetzung erfolgt durch die im Gebäudeenergiegesetz geregelte Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel.
Die offizielle Bezeichnung für das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG genannt, lautet: „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden“. Das GEG trat am 1. November 2020 in Kraft und regelt sämtliche energetischen Vorgaben für alle beheizten und klimatisierten Gebäude. Sämtliche bisherigen Energieeinspargesetze, wie die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) wurden durch das GEG abgelöst (Ausnahme Baden-Württemberg). Die Inhalte wurden weitestgehend im GEG zusammengefasst.
Die Idee hinter dem GEG: Eine kleine Energiewende in jedem einzelnen Gebäude schaffen. Ein geringerer Energieverbrauch bedingt geringere Energiekosten, gleichzeitig werden der Wohnkomfort und der Immobilienwert erhöht. Und es wird ein wertvoller Beitrag zum Klimaschutz geleistet.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Nachlesen auf der Seite des Bundesministeriums für Justiz.
Welche Anforderungen stellt das GEG an Käufer, Erben und Beschenkte?
Was müssen neue Hauseigentümer beachten? Welche energetischen Maßnahmen müssen gegebenenfalls durchgeführt werden? Und: Innerhalb welcher Zeit müssen die Maßnahmen aus der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel durchgeführt werden? In diesem Beitrag beschäftigen wir uns damit, welche Sanierungspflichten beim Eigentümerwechsel von Wohnhäusern bestehen (GEG-Teil 3; Bestehende Gebäude). Die Vorgaben zur Erreichung der Klimaziele betreffen hier hauptsächlich die Wärmedämmung und die Heizungstechnik.
Sie haben sich ein Haus gekauft, eine Immobilie geerbt oder über eine Schenkung eine Immobilie überschrieben bekommen? In diesem Fall regelt das GEG einige Austausch- und Nachrüstpflichten, die Sie als neuer Eigentümer grundsätzlich bis zu einem bestimmten Termin erfüllen müssen. Darüber hinaus gibt es bedingte Anforderungen an die energetische Qualität von Sanierungs- , Renovierungs- und Erneuerungsmaßnahmen, die nur dann erfüllt werden müssen, wenn das Gebäude aus eigener Entscheidung heraus, also freiwillig, überarbeitet werden soll.
Eine Übersicht mit den wesentlichen Bestimmungen zur Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel:
- Für Eigentümer von einem Ein- oder Zweifamilienhaus, die bereits am 1. Februar 2002 (Stichtag) selbst in ihrem Haus wohnten, sieht das GEG keinerlei Maßnahmen oder Nachrüstpflichten vor
- Erst nach einem Eigentümerwechsel muss der neue Eigentümer sein erworbenes, geerbtes oder per Schenkung übereignetes Haus mit den Anforderungen aus der GEG abgleichen
- Dieser Abgleich erfolgt üblicherweise anhand des bei Besitzübergang verpflichtend vorzulegenden Energieausweises
- Der neue Eigentümer muss sich auf der Basis des aktuellen Energieausweises kostenfrei von einem berechtigten Fachmann (z. B. Energieberater) beraten lassen, um die individuellen energetischen Anforderungen des Hauses zu kennen und gegebenenfalls verpflichtend umzusetzen
- Der Zeitraum für die Umsetzung der verpflichtenden energetischen Sanierungsmaßnahmen beträgt 2 Jahre nach Eigentümerwechsel
- Im Fall freiwilliger baulicher Maßnahmen, wie zum Beispiel der Erneuerung des Außenputzes oder von Fenster, Türen und Decken, hat der Eigentümer die im GEG festgelegten Anforderungen an die energetische Qualität (z.B. Einhalten des geforderten Wärmedämmkoeffizienten/ U-Wert) zu erfüllen
- In jedem Fall ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten, was bedeutet, dass die Anforderungen und Pflichten, die im GEG oder einer dazu erlassenen Rechtsverordnung aufgestellt werden, nach dem Stand der Technik erfüllbar und auch wirtschaftlich vertretbar sein müssen
- Das heißt, dass die erforderliche Aufwendung für eine Maßnahme innerhalb der üblichen Nutzungsdauer (hier sind sich die Gerichte derzeit noch uneinig) durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaftet werden können muss
- Wichtig zu wissen: Bei Verstößen gegen das GEG handelt es sich um Tatbestände, die als Ordnungswidrigkeiten zu Bußgeldern von bis zu 50.000 EUR führen können.
Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Die 3 Haupt-Nachrüstpflichten
- Heizungsrohre und Warmwasserrohre müssen in unbeheizten Räumen gedämmt werden
- Die oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen müssen normgerecht gedämmt werden, wenn sie keinen so genannten Mindestwärmeschutz aufweisen. Dies sind in der Regel 4 cm Wärmedämmung. Diese Dämmpflicht gilt für alle zugänglichen obersten Geschossdecken, wie zum Beispiel für Spitzböden und für nicht ausgebaute Aufenthalts- oder Trockenräume. Anstelle einer Deckendämmung kann alternativ auch das Dach entsprechend der Vorschriften gedämmt werden
- Öl- und Gasheizkessel, die vor dem Jahr 1991 eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betreiben werden. Später installierte Heizkessel der gleichen Art dürfen maximal 30 Jahre betreiben werden. Danach müssen sie ausgetauscht werden, entsprechend den Vorlagen im GEG. Die Austauschpflicht gilt jedoch nicht für Brennwert- und Niedertemperatur-Kessel und für heizungstechnische Anlagen, deren Nennleistung weniger als 4 Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt
GUT ZU WISSEN: Keine Fördermittel verschenken!
Der Austausch einer alten Heizung wird von staatlicher Seite finanziell gefördert.
Wer allerdings wartet, bis der Heizungstausch zur gesetzlichen Pflicht wird, erhält keine Fördermittel.
Detaillierte Informationen zu den Fördervoraussetzungen und den technischen Anforderungen finden Sie hier.
In Baden-Württemberg gibt es eine Pflicht zur Nutzung von erneuerbaren Energien bei Bestandsimmobilien.
Anders als in den meisten anderen Bundesländern gilt in Baden-Württemberg für Bestandsimmobilien weiterhin das Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWärmeG) – es wird nicht durch das Gebäudeenergiegesetz ersetzt, sondern stellt zusätzlich, über die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel nach dem GEG hinausgehende Anforderungen.
Damit muss in Baden-Württemberg nicht nur bei Neubauten von Wohngebäuden die Wärmeversorgung zu einem bestimmten Prozentsatz durch erneuerbare Energien gedeckt werden. Das EWärmeG verpflichtet auch die Eigentümer von Bestandhäusern beim Austausch oder beim nachträglichen Einbau einer Heizungsanlage zum Einsatz erneuerbarer Energien. Insgesamt müssen in diesem Fall mindestens 15% des gesamten Wärmeenergiebedarf des Hauses durch erneuerbare Energien gedeckt werden.
Die Eigentümer können aus einer Vielzahl an Technologien zur Erzeugung erneuerbarer Wärme wählen (z.B. Solarthermieanlage, Holz Pelletheizung) oder sich für Ersatzmaßnahmen (z.B. Dämmung der Kellerdecke) entscheiden. Diese Einzelmaßnahmen können nahezu beliebig miteinander kombiniert werden. Wichtig ist nur, dass alle Maßnahmen zusammen in Summe 15% der gesamten Wärme ausmachen.
Bereits seit dem 1. Mai 2022 müssen Bauherren ihre neues Wohngebäude mit einer PV Anlage ausstatten. Ab dem 1. Januar 2023 greift diese Regelung im Rahmen von grundlegenden Dachsanierungen dann auch für Bestandsimmobilien. Als grundlegende Dachsanierungen werden hierbei all diejenigen Baumaßnahmen verstanden, bei denen die Abdichtung oder die Eindeckung eines Daches vollständig erneuert wird. Zu weiteren Details, wie etwa dem Umfang der Mindestnutzung bezogen auf die Dachfläche oder Regelungen für eine PV-Pflicht Befreiung können Sie sich hier informieren.
Wer überprüft die GEG konforme Umsetzung?
Wer ist dafür verantwortlich, dass die GEG-Anforderungen und Nachrüstpflichten eingehalten werden? Grundsätzlich sind der Eigentümer und die von ihm beauftragten Fachleute für eine ordnungsgemäße Umsetzung der individuellen Maßnahmen gemäß der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel verantwortlich.
Eine Heizungsanlage wird durch den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau geprüft, ob zum Beispiel ein Heizkessel, der außer Betrieb genommen werden musste, weiterhin betrieben wird, ob Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die gedämmt werden mussten, weiterhin ungedämmt sind und ob ein mit Heizöl beschickter Heizkessel unerlaubterweise eingebaut wurde. Ferner prüft der Bezirksschornsteinfeger, ob die energetische Qualität des Gebäudes nicht verschlechtert wurde, ob Zentralheizungen mit den geforderten Reglern ausgestattet sind und ob die warmen Leitungen und Armaturen wie vom GEG gefordert gedämmt wurden. Für einige der Vorschriften kann der Eigentümer anhand von Unternehmererklärungen der ausführenden Firmen dem Schornsteinfeger gegenüber nachweisen, dass sie erfüllt wurden. Insofern überprüft der Schornsteinfeger einen Teil der Maßnahmen aus der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel.
Bei Mängeln setzt der Bezirksschornsteinfeger Fristen für die Nachrüstungen. Wenn diese nicht eingehalten werden, unterrichtet er die Landesbehörde.
Orientierungshilfe bei den Energieeinsparungen
Hausbesitzer können mit dem kostenlosen Sanierungskonfigurator des Ministeriums für Wirtschaft und Energie simulieren, welche Energieeinsparungen anhand verschiedener energetische Sanierungsmaßnahmen im Haus erzielt werden können; wie zum Beispiel die Dämmung der Außenfassade, die Erneuerung der Fenster oder der Einbau einer neuen Heizung. Zusätzlich gibt der Sanierungsrechner eine Abschätzung für die zu erwartenden Sanierungskosten und informiert zu den staatlichen Förderprogrammen.
Kostenloser Online Sanierungsrechner zur Energie-Einspar-Simulation verschiedener Energiesparmaßnahmen.