Der Wert einer Immobilie hängt von zahlreichen Faktoren ab. Neben der oft hervorgehobenen Bedeutung der Lage spielt insbesondere der Zustand der Immobilie eine zentrale Rolle. In diesem Artikel werden schwerpunktmäßig solche Einflussfaktoren erläutert, die vom Eigentümer selbst beeinflusst werden können, wie der Modernisierungsgrad, der Gebäudestandard sowie der energetische Zustand. Einige Beispiele und Fakten verdeutlichen die Relevanz dieser Aspekte für den Werterhalt sowie gegebenenfalls für die Wertsteigerung bei Immobilien.
Lage, Lage, Lage – der unveränderliche Faktor
Die Lage einer Immobilie bleibt der wichtigste und zugleich am wenigsten beeinflussbare Faktor. Kriterien wie Infrastruktur, wirtschaftliche Entwicklung, soziale Struktur, zukünftige Stadtentwicklungspläne sowie der Freizeitwert und individuelle Lagemerkmale beeinflussen den Immobilienwert erheblich.
Laut einer Studie von Bulwiengesa aus dem Jahr 2023 kann eine Top-Lage in Deutschland den Preis pro Quadratmeter um bis zu 50 % im Vergleich zu einer durchschnittlichen Lage steigern.
Besonders in Städten oder am Stadtrand herrscht große Nachfrage nach den eigenen vier Wänden. Eine gute Lage gilt als wertsteigernder Faktor und hat somit großen Einfluss darauf, ob sich bei einem Verkauf ein guter Marktpreis erzielen lässt. Aber, eine Immobilie steht unumstößlich dort, wo sie steht. Insofern gibt es im Bereich der Lage kaum Ansatzpunkte, die individuell beeinflusst werden können. Mögliche Verbesserung beschränken sich meist auf die Gestaltung des eigenen Grundstücks, wie etwa die Schaffung von Privatsphäre durch einen nicht einsehbaren Gartenbereich.
Zustand der Immobilie – ein entscheidender Hebel für den Werterhalt und die Wertsteigerung bei Immobilien
Eine Immobilie erzielt grundsätzlich einen höheren Wert, wenn Reparatur- und Wartungsarbeiten zeitnah durchgeführt werden und die Immobilie sich in einem fortlaufend gepflegten Zustand befindet. Fehlen diese Zuwendungen oder werden notwendig gewordene Investitionen nicht durchgeführt und wird der Allgemeinzustand vernachlässigt, führt dies hingegen zu deutlichen Wertabschlägen.
Einige Beispiel für werterhaltende Maßnahmen
- Erneuerung Farbanstriche der Außenfassade oder von Fenster und Türen
- Beheben von Schäden im Putz oder im Mauerwerk (Abplatzungen oder Risse)
- Instandsetzungen im Dachbereich (Austausch beschädigter Dachziegel und Reparaturen bei Verblechungen)
- Reparaturen bei der Haustechnik und Wartungen der Heizungsanlage
- Pflege und Erneuerungen im Gartenbereich
Unser Tipp:
Gepflegte Immobilien mit regelmäßig durchgeführten Reparatur- und Wartungsarbeiten behalten ihren Wert länger. Die durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen dienen dem Werterhalt.
Wertsteigerung bei Immobilien durch Modernisierung
Der Zustand und der Wert einer Immobilie profitiert von regelmäßig durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen und wird maßgeblich vom jeweiligen Modernisierungsgrad bestimmt.
Gebäude, die nach dem Jahr 2000 errichtet oder umfassend modernisiert wurden, erzielen in der Regel bis zu 30 % höhere Verkaufspreise als vergleichbare alte, sanierungsbedürftige Immobilien. Beispielsweise konnte eine 1960 gebaute Immobilie in München nach einer Kernsanierung inklusive Einbau von Smart-Home-Systemen ihren Wert von 4.500 €/m² auf 6.000 €/m² steigern.
Tabelle zur Orientierung über Wirkung und Beitrag von Modernisierungsmaßnahmen nach ImmoWertV
| Maßnahme/ Elemente | Wirkung & Funktion | Beitrag zur Modernisierung* |
| Dacherneuerung mit Verbesserung der Wärmedämmung | Verbesserung Energiebilanz und Absenken Energiekosten
Verbesserung Sicherheit Verschönerung Gesamtbild |
max. 20% (4 Punkte) |
| Erneuerung und Wärmedämmung der Außenfassade | Verbesserung Energiebilanz und Absenken Energiekosten
Verbesserung Sicherheit Verschönerung Gesamtbild |
max. 20% (4 Punkte) |
| Modernisierung der Heizungsanlage | Verbesserung Energiebilanz und Absenken Energiekosten
Verbesserung der Sicherheit |
max. 10% (2 Punkte) |
| Einbau neuer Fenster und Außentüren mit verbessertem Energiewert | Verbesserung Energiebilanz und Absenken Energiekosten
Verbesserung Sicherheit Verschönerung Gesamtbild |
max. 10% (2 Punkte) |
| Änderung des Grundrisses | Schaffung moderner Raumkonzepte
zeitgemäßes Wohnen: mehr Funktionalität, höherer Wohnkomfort verbesserte Flächennutzung und ggf. Schaffung zusätzlicher Wohnflächen |
5-10% (ohne Schaffung von Zusatzflächen) (1-2 Punkte) |
| Erneuerung der Leitungssysteme (Elektrik, Gas, Wasser, Abwasser) | Verbesserung Sicherheit und Gebäudestandard
Moderne Haustechnik: Smart-Home-System |
max. 10% (2 Punkte) |
| Einbau moderner Bäder und WCs (Gäste-WC) | modernes, wertiges Gesamtbild
Verbesserung Wohnkomfort |
max. 10% (2 Punkte) |
| Modernisierung der Innenbereiche (Bodenbelägen, Decken und Treppen) | Verbesserung Wohnlichkeit und Raum-Ästhetik
Verbesserung Funktionalität und Sicherheit |
max. 10% (2 Punkte) |
*) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Anlage 2 (zu § 12 Absatz 5 Satz 1); Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen
Wie beeinflussen Modernisierungen den Immobilienwert?
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Wohngebäudes – auch Gesamtnutzungsdauer (GND) genannt – liegt je nach Gebäudeart und Gebäudestandard zwischen 60 und 80 Jahren. Dabei spielen Faktoren wie die Bauweise (etwa Massivbauweise versus Fertighaus) und die verwendeten Baumaterialien eine wesentliche Rolle. Hochwertigere Materialien halten Witterungseinflüssen und Abnutzung besser stand, während minderwertige Materialien früher ersetzt oder repariert werden müssen. Dies gilt sowohl für den Innen- als auch für den Außenbereich.
Ein wichtiger Zusammenhang besteht zwischen der Gesamtnutzungsdauer, dem tatsächlichen Alter der Immobilie und der sogenannten Restnutzungsdauer (RND). Die Restnutzungsdauer ergibt sich, indem man vom Wert der Gesamtnutzungsdauer das Alter des Gebäudes abzieht.
Beispiel: 75 Jahre (GND) – 45 Jahre (Alter) = 30 Jahre (RND).
Hieraus leitet sich der Faktor für die Alterswertminderung ab. Vereinfacht ausgedrückt beschreibt dieser, wie stark der Wert einer Immobilie altersbedingt im Laufe der Zeit sinkt. Die Alterswertminderung nimmt, vereinfacht ausgedrückt, annähernd linear mit dem Gebäudealter ab. Sie errechnet sich aus dem Verhältnis des Gebäudealters zur Gesamtnutzungsdauer und beträgt im obigen Beispiel rund 60%.
Wird regelmäßig in Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen investiert, kann der Immobilie ein fiktiv jüngeres Baujahr zugerechnet werden. Dadurch erhöht sich die Restnutzungsdauer, der altersbedingte Abschlag wird geringer und der Immobilienwert steigt deutlich.
Man spricht von einem mittleren Modernisierungsgrad, wenn sich die einzelnen Modernisierungselemente nach obiger Tabelle auf rund 30-50% (6-10 Punkte) aufsummieren. Zeitlich werden nur relevante Modernisierungen innerhalb der letzten 15 bis maximal 20 Jahre berücksichtigt. Innerhalb dieses Zeitraumes findet eine Abstufung statt.
Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen zahlen sich meist aus.
So können beispielsweise innerhalb den letzten 15 Jahre durchgeführte Modernisierungen mit einem mittlerem Modernisierungsgrad dazu führen, dass sich die Restnutzungsdauer um bis zu 20 Jahre erhöht – im obigen Beispiel von 30 Jahren auf 50 Jahre. Dies entspricht einem um 20 Jahre jüngeren Baujahr der Immobilie und hat damit einen erheblichen positiven Einfluss auf den Immobilienwert, da die Alterswertminderung jetzt nur noch mit rund 33% zu Buche schlägt. Zeitnah durchgeführte Modernisierungen tragen direkt zur Wertsteigerung bei Immobilien bei.
Unsere Tipps zu Modernisierungen:
Auch bereits kleinere Maßnahmen, wie etwa neue Bodenbeläge und die Erneuerung von Bädern und WCs haben Potential für eine Wertsteigerung bei Immobilien.
Und wichtig: Dokumentieren Sie alle Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen inklusive Rechnungen sorgfältig. Das erhöht die Transparenz bei Verkaufsverhandlungen.
Welchen Einfluss hat der Gebäudestandard auf den Immobilienwert?
Der Gebäudestandard einer Immobilie wird bereits bei deren Planung festgelegt und bestimmt maßgeblich die Höhe der Baukosten.
Die Gebäudestandards für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser werden in 5 Standardstufen unterteilt (ImmoWertV) und reichen von sehr einfach 1 bis stark gehoben 5. Die objektspezifische Einstufung der Standardmerkmale, wie beispielsweise Außenwände, Dach oder Sanitäreinrichtungen erfolgt hierbei anhand einer detaillierten Beschreibung. Entsprechend ihrem jeweiligen Wägungsanteil tragen die verschiedenen Standardmerkmale unterschiedlich stark zur Wertermittlung bei. Das höchste Gewicht haben die Außenwände mit 23% gefolgt von der Ausführung des Daches mit 15%.
Übersichtstabelle der Gebäude Standardmerkmale für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser nach ImmoWertV
| Standardmerkmale
(Einteilung in Standardstufen 1 – 5) |
Wägungsanteil (Gewicht) |
| Außenwände | 23% |
| Dach | 15% |
| Fenster und Außentüren | 11% |
| Innenwände und -türen | 11% |
| Deckenkonstruktion und Treppen | 11% |
| Fußböden | 5% |
| Sanitäreinrichtungen | 9% |
| Heizung | 9% |
| Sonstige technische Ausstattung | 6% |
ImmoWertV, Anlage 4 (zu § 12 Absatz 5 Satz 3); III. Beschreibung der Standards der baulichen Anlagen (Gebäudestandards) zur Ermittlung der Kostenkennwerte
Ein hoher Gebäudestandard wirkt sich nicht nur auf den Verkaufspreis, sondern auch auf die Vermarktungsdauer aus. Laut einer Umfrage des IVD (Immobilienverband Deutschland) beträgt die durchschnittliche Vermarktungszeit für höherwertige Objekte nur rund 30 Tage, wohingegen einfache Bestandsimmobilien und Altbauten oft länger als 90 Tage bis zum Verkauf benötigen.
Unsere Tipps zum Gebäudestandard:
Bei Modernisierungen und Sanierungen nach Möglichkeit höherwertige Ausstattungen wählen – das erhöht den Gebäudestandard, verbessert den Wohnkomfort und führt zur Wertsteigerung bei Immobilien.
Energetische Sanierungsmaßnahmen
Der Energieverbrauch einer Immobilie ist zu einem zentralen Entscheidungskriterium für viele Immobilienkäufer geworden. Bereits seit 2020 müssen Gebäude in Deutschland Mindeststandards gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen. Im Zuge des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) wurden die Anforderungen nochmals verschärft. Energetische Sanierungsmaßnahmen, wie die Installation moderner Wärmedämmung oder der Austausch von fossilen Heizsystemen gegen nachhaltige Heizungskonzepte können die Betriebskosten massiv senken und den Wert einer Immobilie signifikant steigern. Mehr zu dem Thema Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) erfahren Sie in unserem Blogartikel Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel.
Wie hoch sind die Kosten für eine energetische Sanierung?
Co2online, eine gemeinnützige Beratungsgesellschaft, hat die Sanierung eines 130 m² großen Einfamilienhauses mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H analysiert. Die vollständige Modernisierung, inklusive Wärmepumpe und Solaranlage, würde durchschnittlich 111.000 Euro kosten (basierend auf realen Sanierungsdaten der Datenbank des Baukosteninformationszentrums der deutschen Architektenkammern BKI). Regionale Preisunterschiede sind möglich.
Tatsächliche durchschnittliche Kosten für einzelne energetische Sanierungsmaßnahmen
für ein Einfamilienhauses mit 130 qm Wohnfläche
| Energetische Sanierungsmaßnahme: Einfamilienhaus 130 qm Wohnfläche | Tatsächliche Kosten |
| Fassadendämmung | 30.880 EUR |
| Fenstertausch | 30.020 EUR |
| Luft-Wärmepumpe | 20.080 EUR |
| Photovoltaikanlage | 15.760 EUR |
| Dämmung der Kellerdecke | 5.520 EUR |
| Lüftungsanlage | 4.870 EUR |
| Dämmung der obersten Geschossdecke | 3.950 EUR |
| Gesamte Sanierungskosten | 111.080 EUR |
Quelle: Co2online, veröffentlicht im Handelsblatt 03/2025
Rund 75.000 Euro (68%) entfallen auf Sanierungsarbeiten am Gebäude: Wie Fassaden-, Keller- und Geschossdeckendämmung sowie Fenstertausch. Die Luft-Wärmepumpe kostet etwa 20.000 Euro, die Photovoltaikanlage rund 16.000 Euro. Durch das gesamte Maßnahmenpaket erreicht das Haus nach der Sanierung knapp die zweitbeste Energieeffizienzklasse A.
Co2online weist darauf hin, dass ein Teil der Investitionen für die Sanierung des Gebäudes ohnehin notwendig würde. Um eine Immobilie instand zu halten, müssten beispielsweise nach einigen Jahrzehnten die Fenster ausgetauscht oder der Fassadenputz erneuert werden.
Unsere Tipps zu energetischen Sanierungen:
Fördermittel nutzen und langfristig von geringeren Heizkosten profitieren.
Welche Marktfaktoren beeinflussen den Immobilienwert
Der Marktwert einer Immobilie bezeichnet den Preis, den ein Käufer unter Berücksichtigung aller objektiven und subjektiven Faktoren zu zahlen bereit ist. Dabei fließen mehrere Elemente zusammen, die den Gesamtwert bestimmen.
Allgemeine Einflussfaktoren auf den Marktwert einer Immobilie
- Lage: Wie bereits erläutert, spielt die Lage eine zentrale Rolle. Eine exzellente Infrastruktur, die Nähe zu Arbeitsplätzen und eine hohe Lebensqualität erhöhen den Immobilienwert signifikant, ebenso wie einzigartige Lagemerkmale, wie zum Beispiel ein unverbaubarer Ausblick.
- Größe und Zuschnitt: Wohn- und Nutzfläche sowie die Grundstücksgröße sind grundlegende Kennzahlen, die den Wert einer Immobilie bestimmen. Eine durchdachte Raumaufteilung und optimale Flächennutzung tragen zur Attraktivität bei.
- Baujahr und Zustand: Neuere oder regelmäßig modernisierte und gepflegte Bestandsimmobilien erzielen in der Regel höhere Marktwerte als nicht sanierte Objekte.
- Ausstattung und Technik: Eine höherwertige Ausstattung und moderne Haustechnik steigern nicht nur den Wohnkomfort, sondern auch den wirtschaftlichen Wert einer Immobilie.
- Rechtliche Rahmenbedingungen: Faktoren wie bestehende Mietverhältnisse, Baulasten, denkmalpflegerische oder erbbaurechtliche Auflagen können den Marktwert sowohl positiv als auch negativ beeinflussen.
Marktspezifische Faktoren die aktuell den Immobilienpreis beeinflussen
Die jeweilige Marktsituation wird durch folgende Aspekte besonders geprägt:
- Nachfrage und Angebot: In vielen Ballungszentren, aber auch in kleineren attraktiven Standorten übersteigt seit einigen Jahren die Nachfrage das Angebot, was zu einem anhaltenden Preisanstieg führt.
- Finanzierungskonditionen: Niedrige Zinsen und attraktive Finanzierungsmodelle fördern den Immobilienerwerb. Studien belegen, dass günstige Kredite den Immobilienwert um bis zu 10 % erhöhen können.
- Energetischer Zustand: Der aktuelle Trend zur Nachhaltigkeit sorgt dafür, dass energetisch sanierte Immobilien einen höheren Marktwert erzielen. In Fallbeispielen steigt der Wert von sanierten Häusern um bis zu 20 %.
- Modernisierungsgrad: Kontinuierliche Investitionen in Modernisierungen und Instandhaltung sind entscheidend, um den Wert einer Immobilie langfristig zu sichern.
- Regionale Wirtschaftsentwicklung: Eine prosperierende Wirtschaft, steigende Beschäftigungszahlen und eine positive demografische Entwicklung fördern maßgeblich eine Wertsteigerung bei Immobilien bei.
| Marktspezifische Einflussfaktoren | Zur Orientierung: Einfluss auf den Marktwert |
| Nachfrage und Angebot | Preisanstieg aufgrund Angebotsknappheit in Ballungszentren und an attraktiven Standorten |
| Finanzierungskonditionen | bis zu 10 % Wertsteigerung bei günstigen Zinsen |
| Energetischer Zustand | ca. 20 % Steigerung |
| Modernisierungsgrad | bis zu 30 % höhere Verkaufspreise |
| Regionale Wirtschaftsentwicklung | Direkter Zusammenhang mit Kaufkraft, Angebot und Nachfrage |
Quelle: Studie von Bulwiengesa, eigene Erfahrungswerte, Bewertungssoftware Sprengnetter
Der Marktwert einer Immobilie ist das Ergebnis eines komplexen Zusammenspiels vieler Faktoren. Immobilienmakler und Investoren müssen die Zusammenhänge und Dynamiken verstehen, um fundierte Entscheidungen bei der Bewertung von Immobilien treffen zu können.
Für Immobilien-Eigentümer ist wichtig zu verstehen, dass der Wert der eigenen Immobilie über eine bedarfsgerechte Instandhaltung und die kontinuierliche Investition in geeignete Modernisierungsmaßnahmen bestmöglich erhalten und häufig sogar gesteigert werden kann. Aktuell zeigen sich insbesondere auch energetische Sanierungen als maßgeblicher Treiber für den Immobilienwert.
Fazit
„Lage, Lage, Lage“ gilt nach wie vor als zentrales Kriterium bei der Immobilienbewertung. Doch auch der Modernisierungsgrad, der Gebäudestandard, der energetische Zustand und die aktuellen Marktbedingungen spielen eine entscheidende Rolle für den Marktwert einer Immobilie.
Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung steigern nicht nur den Wohnkomfort und senken teilweise die Betriebskosten – sie sichern auch den Werterhalt und bewirken häufig eine deutliche Wertsteigerung bei Immobilien.
Gerade im Hinblick auf einen geplanten Verkauf können sich solche Maßnahmen positiv auf den erzielbaren Preis auswirken.
Langfristig sind eine zeitgemäße Ausstattung und energetische Sanierungen – vor allem angesichts steigender Energiepreise – unverzichtbar.